アパート経営を検討し始めたオーナー様にとって、最初にぶつかる最大の壁が「構造選び」です。木造、鉄骨造（軽量・重量）、鉄筋コンクリート（RC）造と選択肢があり、それぞれにメリット・デメリットが存在します。「初期費用が安い木造が良い」「耐久性ならRC一択だ」といった様々な意見が飛び交い、結局どれが自分にとって正解なのか分からなくなってしまう方も少なくありません。
しかし、アパート経営の成否は、この「構造選び」で8割が決まると言っても過言ではありません。なぜなら、構造によって建築コストだけでなく、将来の修繕費、入居者の質、銀行からの融資条件、そして売却時の価格までもが大きく変わってくるからです。万人に共通する「100点満点の構造」は存在しませんが、「あなたの経営プランに最適な構造」は必ず存在します。
この記事では、各構造の特徴をフラットな視点で整理し、経営スタンスや目的別にどのアパート構造がおすすめなのか、プロの視点で解説します。後悔しないアパート経営の第一歩として、ぜひ判断材料にしてください。
【目次】
- 主要4構造（木造・軽量鉄骨・重量鉄骨・RC）の特徴比較
- 【目的別】あなたにおすすめの構造はこれだ
- プロが「重量鉄骨」を推す3つの理由
- 株式会社フェールズホームなら「重量鉄骨」がもっと身近に
- まとめ・構造選びはパートナー選び
■主要4構造（木造・軽量鉄骨・重量鉄骨・RC）の特徴比較
まずは、アパート建築で採用される主な4つの構造について、それぞれの特徴をコスト、性能、リスクの観点から比較します。違いを正しく理解することが、失敗しない選択の第一歩です。
・コスト重視の「木造」
木造アパートの最大の特徴は、建築コストの安さです。坪単価が他の構造に比べて低いため、初期投資を抑えることができ、表面利回りを高く出しやすいのがメリットです。一方で、遮音性や耐震性に対する入居者の不安感は根強く、家賃設定を低くせざるを得ないケースがあります。また、法定耐用年数が22年と短く、劣化も早いため、長期的な修繕計画が重要になります。
・工期短縮の「軽量鉄骨造」
厚さ6mm未満の鋼材を使用する軽量鉄骨造は、プレハブ工法として工場で部材を生産するため、品質が安定しており工期が短いのが特徴です。木造よりは耐久性があるイメージを持たれますが、実は遮音性に関しては木造と大差ないことも多く、壁の薄さがネックとなりがちです。法定耐用年数は骨格材の厚みにより19年または27年となります。
・バランスの「重量鉄骨造」
厚さ6mm以上の鋼材を使用する重量鉄骨造は、ビルやマンションと同じような強固な骨組みを持ちます。高い耐震性と耐久性を誇りながら、柱の少ない大空間を作れる自由度が魅力です。法定耐用年数は34年と長く、資産価値が維持されやすい一方で、軽量鉄骨や木造に比べると建築コストは高くなる傾向があります。
・最強性能の「RC（鉄筋コンクリート）造」
遮音性、耐震性、耐火性、耐久性のすべてにおいて最高クラスの性能を持つのがRC造です。法定耐用年数は47年と非常に長く、高級賃貸としてのブランディングも可能です。しかし、建築コストは最も高額であり、解体費用も高いため、出口戦略（売却や建て替え）の難易度が上がる側面もあります。
■【目的別】あなたにおすすめの構造はこれだ
それぞれの特徴を踏まえた上で、オーナー様の「経営スタンス」や「目的」に合わせたおすすめの構造をご提案します。ご自身が何を最優先したいかを考えながら読み進めてください。
・初期費用を抑えて短期回収したいなら「木造」
「とにかく借入金を少なくしたい」「10年〜15年程度の短期スパンで収益を上げたい」という場合は、木造がおすすめです。建築費が安いため、早期に投資資金を回収できる可能性があります。ただし、20年を超えると修繕費が増大し、競争力が落ちるリスクがあるため、出口戦略を早めに描いておく必要があります。
・資産価値と相続対策を重視するなら「RC造」
「子供や孫に優良な資産を残したい」「多額の現金があり、相続税対策として建物を建てたい」という場合は、RC造が適しています。耐用年数が長いため資産価値が落ちにくく、長期にわたって安定した家賃収入が見込めます。ただし、利回りは低くなりやすいため、キャッシュフロー（手残り現金）がプラスになるか慎重なシミュレーションが必要です。
・長期安定とコストのバランスを取るなら「重量鉄骨」
「30年以上の長期経営を考えているが、RCほど高額な投資は怖い」「木造や軽量鉄骨の音トラブルや劣化リスクは避けたい」という、バランス重視のオーナー様には重量鉄骨が最もおすすめです。木造とRCの中間に位置し、コストを抑えつつ高い性能と長い耐用年数を確保できるため、リスクヘッジの観点からも非常に優秀な選択肢と言えるでしょう。
■プロが「重量鉄骨」を推す3つの理由
数ある構造の中で、なぜ私たちがアパート経営において「重量鉄骨造」を強くおすすめするのか。それには、単なる「頑丈さ」だけではない、経営上の明確なメリットが3つあるからです。
・理由1：融資期間を長く引ける「法定耐用年数34年」
アパート経営のキャッシュフロー（手元に残るお金）を最大化するコツは、返済期間を長く設定して毎月の返済額を抑えることです。銀行の融資期間は法定耐用年数が基準となるため、木造（22年）や軽量鉄骨（19年/27年）では、どうしても返済期間が短くなり、毎月の負担が重くなりがちです。
対して重量鉄骨の法定耐用年数は「34年」。これにより、30年以上の長期ローンを組める可能性が高まります。毎月の返済額が減れば、空室が出た際のリスク許容度も上がり、安定した経営を続けることができます。
・理由2：将来のリフォームも容易な「可変性」
重量鉄骨で採用される「ラーメン構造」は、柱と梁で建物を支えるため、室内に耐力壁（壊せない壁）や筋交いがほとんどありません。これは新築時に自由な間取りが作れるだけでなく、将来的なリフォームやリノベーションの際にも大きな武器になります。
例えば、20年後に「2DKを広い1LDKに改装したい」といったニーズの変化があった場合でも、壁を撤去して間取りを大きく変えることが容易です。時代の変化に合わせて物件をアップデートできることは、長期経営において非常に重要な要素です。
・理由3：RC造に迫る性能とコストパフォーマンス
重量鉄骨は、遮音性や耐震性においてRC造に近い性能を発揮します。特に床にALC（軽量気泡コンクリート）などの厚みのある床材を使用することで、軽量鉄骨や木造とは比較にならない静粛性を実現できます。
それでいて、建築コストはRC造よりも抑えることが可能です。「性能は妥協したくないが、RC造では利回りが合わない」というオーナー様にとって、重量鉄骨はコストと性能のバランスが最も取れた「コストパフォーマンス最強」の構造と言えるでしょう。
■株式会社フェールズホームなら「重量鉄骨」がもっと身近に
「重量鉄骨が良いのは分かったけれど、建築費が高いのでは？」と心配される方も多いでしょう。確かに、大手ハウスメーカーで重量鉄骨を建てようとすると、広告宣伝費や営業経費が上乗せされ、高額な見積もりになることが一般的です。
しかし、私たち株式会社フェールズホームは違います。埼玉県桶川市を拠点とする私たちは、重量鉄骨造に特化し、徹底的な企業努力によって「適正価格」を実現しています。
・無駄な経費をカットし、建物品質に還元
私たちは豪華なモデルハウスを持たず、テレビCMなどの莫大な広告費もかけません。そうして削減した経費を、すべてお客様の建物の品質に還元しています。そのため、大手メーカーと同等の高品質な部材を使用しながら、驚くような低コストで重量鉄骨アパートをご提供することが可能です。
「予算的に木造しか無理だと思っていたが、フェールズホームなら重量鉄骨が建てられた」という喜びの声も多数いただいております。初期費用を抑えつつ、重量鉄骨のメリットを享受できる。それが私たちの提案するアパート経営です。
・狭小地や変形地でも収益を最大化
当社の重量鉄骨ラーメン構造は、設計の自由度が非常に高いため、狭小地や変形地といった条件の厳しい土地でも力を発揮します。敷地をギリギリまで有効活用し、柱のない大空間やビルトインガレージなど、入居者に選ばれる魅力的なプランを作成します。土地のポテンシャルを最大限に引き出し、収益性の高いアパートを実現します。
https://www.fehome.co.jp/heavyweightsteel
■まとめ・構造選びはパートナー選び
アパート経営は、建てて終わりではありません。30年、40年と続く長い事業です。だからこそ、目先の建築費の安さだけで構造を選ぶのではなく、長期的な視点で「資産価値」と「収益性」を守れる構造を選ぶことが重要です。
重量鉄骨は、そのための最適解の一つです。そして、その重量鉄骨を適正価格で提供できるパートナーを選ぶことが、成功への近道となります。「重量鉄骨は高い」という先入観を捨てて、まずは一度ご相談ください。他社の見積もりと比較していただき、私たちがどれだけコストパフォーマンスに優れた提案ができるか、ぜひその目でお確かめください。
https://www.fehome.co.jp/contact
