皆さん、こんにちは。地域密着で重量鉄骨をはじめとした資産価値の高い家づくりを手掛けている建設会社です。
「アパート経営を考えているけれど、減価償却の計算がよく分からない」「軽量鉄骨の節税効果はどれくらい続くの？」とお悩みの方も多いのではないでしょうか。結論からお伝えすると、軽量鉄骨の減価償却期間は鋼材の厚さによって19年〜34年と変動します。
この記事で得られる3つの重要ポイントは以下の通りです。
資金計画の失敗を防ぐために、ぜひチェックしてください。
- 軽量鉄骨の減価償却期間（法定耐用年数）は鋼材の厚さで異なる
- 減価償却費の計上は節税になるが、期間終了後の税負担増加に注意が必要
- 長期的な資産価値や安定した資金計画を考えるなら、償却期間の長い重量鉄骨も有利
目次
- 軽量鉄骨の減価償却期間はどれくらい？
- 減価償却費の計算方法とシミュレーション
- 資金計画を立てる際の注意点
- 減価償却の計算ミスによる失敗例と対策
- よくある質問
- まとめ
■ 軽量鉄骨の減価償却期間はどれくらい？
軽量鉄骨の減価償却期間（法定耐用年数）は、使用されている鋼材の厚さによって19年、27年、34年の3段階に分かれます。
まずは基本となる国税庁のルールを確認しましょう。
・鋼材の厚さによる耐用年数（19年〜34年）の違い
建物の建築費は、建てた年に一度に経費にするのではなく、国が定めた期間（法定耐用年数）に分けて少しずつ経費として計上します。これが「減価償却（げんかしょうきゃく）」の仕組みです。
国税庁の耐用年数表によると、軽量鉄骨造の住宅用建物の期間は以下のように定められています。
- 鋼材の厚さ3mm未満：19年
- 鋼材の厚さ3mm〜4mm未満：27年
- 鋼材の厚さ4mm以上：34年
・アパートと住宅における税法上の扱いの違い
減価償却という考え方は、主に家賃収入を得るアパート（事業用）において、利益から経費を差し引いて税金を安くする（節税する）ために重要になります。
一方、ご自身で住むだけのマイホーム（居住用）の場合は、事業として経費を計算するわけではないため、減価償却そのものを意識する機会は少ないかもしれません。ただし、将来自宅を売却する際の税金計算などで必要になることがあるため、期間を知っておいて損はありません。
■ 減価償却費の計算方法とシミュレーション
現在の建物は基本的に「定額法」を用いて計算され、毎年一定額を経費として計上します。
具体的な計算のイメージを掴んでおきましょう。
・定額法を用いた具体的な計算手順
建物の減価償却費は「取得価額（建物の建築にかかった費用） × 定額法の償却率」という計算式で求めます。定額法とは、毎年同じ金額ずつ経費にしていく分かりやすい方法です。償却率とは、年数に応じて国が定めている割合のことです。
なお、平成28年4月1日以降に取得した建物は、すべてこの定額法で計算することが義務付けられています。
・減価償却費がキャッシュフローに与える影響
例えば、建築費が5,000万円で、鋼材の厚さが3mm〜4mm（耐用年数27年・償却率0.038）のアパートを建てたとします。
この場合、「5,000万円 × 0.038 ＝ 190万円」となり、毎年190万円を27年間にわたって経費として計上できます。経費が増えれば、その分利益が少なく計算されるため、支払う税金が減り、手元に残る現金（キャッシュフロー）に余裕が生まれます。
■ 資金計画を立てる際の注意点
減価償却による節税効果だけを当てにするのではなく、将来必ず発生する大規模修繕費用や、償却終了後の税負担増も織り込む必要があります。
長期的な視点で気を付けるべきポイントを解説します。
・長期的な修繕費用の見込みを含める重要性
アパート経営において、10年〜15年周期で外壁塗装や屋根の補修などの大きな修繕費用が発生します。この時期は、ちょうどローンの返済も続いているタイミングです。
手元の現金が増えたからといって浪費せず、必ず将来の修繕費として計画的に積み立てておくことが、賃貸経営を安定させる必須条件です。
・償却終了後のデッドクロス現象への備え
最も注意すべきなのが「デッドクロス」と呼ばれる現象です。減価償却期間が終わると、それまで毎年引けていた大きな経費（上記の例なら190万円）が突然なくなります。
すると、帳簿上の利益が急激に増えるため、支払う税金が一気に跳ね上がります。実際の家賃収入は増えていないのに税金だけが高くなるため、ローンの返済額と税金の合計が収入を上回り、手元の資金が枯渇して黒字倒産状態に陥るケースは一般的に多く見られます。
長期にわたって安定した資金計画を組みたい方は、最初から償却期間が長い（＝価値が長持ちする）重量鉄骨もぜひご検討ください。
資産価値を維持する家づくりについてはこちらをご覧ください。
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■ 減価償却の計算ミスによる失敗例と対策
鋼材の厚さを誤認して長めに減価償却期間を見積もってしまい、途中で資金計画が大きく狂う失敗が後を絶ちません。
取り返しのつかないミスを防ぐための対策をご紹介します。
・耐用年数を誤認して資金計画が狂ったケース
「軽量鉄骨だから34年償却できるだろう」と思い込み、毎年の経費を少なく、期間を長く見積もってローン返済計画を立ててしまったという失敗例があります。
後から実際の鋼材の厚さが3mm未満（耐用年数19年）だと判明し、想定よりも早く減価償却が終了。まだローンが何千万も残っているのに重い税負担がのしかかり、資金繰りが急速に悪化してアパートを手放すことになった、という厳しい現実もあります。
・長期的な資産価値を考えた重量鉄骨という選択肢
このようなリスクを回避するためには、建築前に必ず仕様書で鋼材の厚さを確認することが重要です。また、税務の計算は非常に複雑なため、最終的なシミュレーションは必ず税理士等の専門家に確認してください。
もし、最初から長期的な節税効果と安定した資産価値を望むのであれば、鋼材が分厚く、法定耐用年数が一律34年となる「重量鉄骨」で建てるという選択肢が非常に有効です。
■ よくある質問
Q1：定率法と定額法はどう違いますか？
A：定額法は毎年同じ金額を償却する方法で、定率法は初期に多く償却し年々減っていく方法です。平成28年4月1日以降に取得した建物は、すべて定額法で計算することが義務付けられています。
Q2：中古の軽量鉄骨物件の減価償却期間はどうなりますか？
A：中古物件の場合、法定耐用年数の一部または全部を経過しているため、「簡便法（かんべんほう）」という特殊な計算式を用いて償却期間を算出します。新築時よりも短い期間で償却することになります。
Q3：減価償却が終わったら建物の価値はゼロになりますか？
A：税務上の帳簿価額は1円まで下がりますが、建物の物理的な価値や市場価値がゼロになるわけではありません。メンテナンスが行き届いていれば、引き続き使用したり賃貸に出したりすることが可能です。
■ まとめ
軽量鉄骨の減価償却は鋼材の厚さで期間が異なり、正確な資金計画には専門的な知識が求められます。長期的な資産価値の維持と安定した資金繰りを目指すなら、法定耐用年数が長く耐久性の高い重量鉄骨も有力な選択肢です。
自社は、長期的な資産価値を維持しやすい重量鉄骨での建築を得意としています。初期費用だけでなく、将来のランニングコストや修繕まで見据えた、トータルコストに優れたご提案を行っています。
収益物件やご自宅の建築では、減価償却や修繕費を含めた長期的なシミュレーションが不可欠です。長期にわたって資産価値を保ちやすい重量鉄骨建築のご相談から、資金計画のサポートまで承ります。
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