家を建てる際、誰もが「できるだけ長く住める丈夫な家がいい」と願うものです。その指標としてよく使われるのが「耐用年数」という言葉です。「鉄骨造なら木造より長持ちするはず」と考え、ハウスメーカーのカタログやネットの情報を比較している方も多いでしょう。
しかし、ここに大きな誤解があります。一般的に語られる「耐用年数」とは、あくまで税金の計算に使われる「法定耐用年数」のことであり、建物が物理的に住めなくなるまでの「寿命」とは全く別のものです。この違いを正しく理解していないと、「耐用年数が長いから安心」と思って選んだ家が、想定よりも早く劣化してしまうという事態になりかねません。
特に鉄骨住宅には「軽量鉄骨」と「重量鉄骨」という2つの種類があり、この両者は「法定耐用年数」だけでなく、実際の「物理的な寿命」においても決定的な差があります。30年後、ローンを払い終えた頃に「まだ資産価値がある家」と「建て替えが必要な家」、どちらになっているかは、今の選択にかかっています。
この記事では、数字のマジックに惑わされないために、重量鉄骨と軽量鉄骨の耐用年数の真実と、プロが考える「本当に長持ちする家」の条件について解説します。
【目次】
- - ■ まずは数字で比較。税法上の「法定耐用年数」の違い
- - ■ なぜ重量鉄骨は長持ちする？ 「物理的耐用年数」の秘密
- - ■ 「資産価値」と「メンテナンス費」で見るトータルコスト
- - ■ フェールズホームが実現する「100年住める家」
- - ■ 「安さ」より「長さ」で選ぶのが、賢い家づくり
■ まずは数字で比較。税法上の「法定耐用年数」の違い
まずは、客観的なデータとして国が定めている「法定耐用年数」を見てみましょう。これは建物の構造や用途によって細かく決められており、減価償却（経費計上）の期間を決めるための基準です。
住宅用（骨格材の肉厚による区分）の法定耐用年数は以下の通りです。
- - 軽量鉄骨造（厚さ3mmを超え4mm以下）：27年
- - 重量鉄骨造（厚さ4mmを超えるもの）：34年
このように、法律上では重量鉄骨の方が「7年」長く価値が維持されると定義されています。ちなみに木造住宅の法定耐用年数は22年ですので、軽量鉄骨は木造より少し長く、重量鉄骨はさらに長いという位置づけになります。
「たった7年の差か」と思われるかもしれません。しかし、この数字はあくまで「税務上のルール」に過ぎません。国が「このくらいの厚みがあれば、これくらいの期間は資産価値がある」と認めたランク付けのようなものです。重要なのは、この「厚みの差」が、実際の建物の寿命（物理的耐用年数）にどれほどの影響を与えるかという点です。
■ なぜ重量鉄骨は長持ちする？ 「物理的耐用年数」の秘密
法定耐用年数はあくまで目安ですが、実際に建物が何年持つかを示す「物理的耐用年数」においては、重量鉄骨と軽量鉄骨の差はさらに広がります。適切なメンテナンスを行えば、重量鉄骨は60年以上、場合によっては100年近く住み続けることも可能と言われています。なぜこれほどの差が生まれるのでしょうか。
・ 鋼材の厚みと「腐食代（ふしょくしろ）」
最大の理由は、やはり「鋼材の厚み」です。鉄の大敵は「サビ」です。どんなに防錆処理をしていても、長い年月の間には湿気や結露によってわずかにサビが発生するリスクはゼロではありません。
軽量鉄骨（厚さ3.2mm〜4.5mm程度）の場合、鋼材が薄いため、サビが進行すると比較的早い段階で強度が低下し、穴が開いてしまう恐れがあります。
一方、重量鉄骨（厚さ6mm、9mm、12mm以上）は、鋼材自体に圧倒的な厚みがあります。これを専門用語で「腐食代（ふしょくしろ）」と言いますが、万が一表面がサビたとしても、構造の安全性に影響が出るまでの「余力」が桁違いに大きいのです。つまり、多少の経年劣化ではビクともしない頑丈さを持っているということです。
・ 防錆処理のグレードの違い
また、使われる塗料や処理のグレードも異なります。
軽量鉄骨は工場での大量生産ラインで塗装されますが、重量鉄骨は高層ビルや橋梁と同じレベルの防錆塗装（赤錆色の錆止め塗装など）が施されることが一般的です。
さらに、重量鉄骨は柱や梁が太く、点検口を設ければ人が中に入ってメンテナンスできるスペースを確保しやすい構造です。対して軽量鉄骨は壁の中に細い柱が密閉されてしまうことが多く、壁を壊さない限り内部の鉄骨の状態を確認したり、再塗装したりすることが困難です。
「厚みによる耐久力」と「メンテナンスのしやすさ」。この2点が、重量鉄骨の物理的寿命を飛躍的に伸ばしているのです。
■ 「資産価値」と「メンテナンス費」で見るトータルコスト
家を建てるときは建築費（イニシャルコスト）ばかりに目が行きがちですが、プロが重視するのは「住み始めてからかかる費用」と「将来いくらで売れるか」というトータルコストです。この視点で見ると、重量鉄骨の優位性がさらにはっきりと見えてきます。
まず「資産価値」についてです。
将来、何らかの事情で家を手放すことになった場合、中古住宅の査定額は「法定耐用年数」が大きく影響します。法定耐用年数が過ぎた建物は、市場価値がほぼゼロとみなされることが一般的です。
軽量鉄骨の法定耐用年数は27年ですが、重量鉄骨は34年です。つまり、重量鉄骨の方が7年も長く「建物としての価値」が公的に認められる期間が続くのです。これは売却時だけでなく、自宅を担保に融資を受ける際や、リバースモーゲージを利用する際にも有利に働く可能性があります。
次に「メンテナンス費」です。
どんな家でも、外壁塗装や屋根の防水工事といった定期的なメンテナンスは必要です。しかし、最もお金がかかるのは「構造体の劣化」による補修や、最悪の場合の「建て替え」です。
軽量鉄骨や木造の場合、30年〜40年程度で構造的なガタが来て、大規模な補強工事や建て替えを検討せざるを得ない時期がやってきます。一方、重量鉄骨は躯体そのものがビル並みに頑丈であるため、適切な防水・塗装メンテナンスさえ続けていれば、60年以上そのままの構造で住み続けることができます。
「初期費用は重量鉄骨の方が高い」と言われますが、30年で建て替える家と、60年、100年住み継げる家。長い目で見れば、どちらが経済的かは明らかです。
■ 株式会社フェールズホームが実現する「100年住める家」
私たち株式会社フェールズホームは、埼玉県桶川市を中心に、重量鉄骨造に特化した家づくりを行っています。私たちが軽量鉄骨ではなく、あえて重量鉄骨を選び続ける理由は、お客様に「本当の意味で長く住める家」を提供したいからです。
代表の辻本は、20年にわたり現場監督として建設現場の最前線に立ち続けてきました。その経験から、単に「重量鉄骨を使えばいい」というわけではないことを熟知しています。
鉄骨住宅の弱点と言われる「結露」や「雨漏り」を防ぐためには、鉄骨の強さだけでなく、断熱材の施工精度や、雨水を確実に流す「雨仕舞い（あまじまい）」の技術が不可欠です。
フェールズホームでは、ビル建設で培われたノウハウを一般住宅に落とし込み、構造体の強さを長期間維持するための細やかな施工を行っています。
また、大手ハウスメーカーでは高額になりがちな重量鉄骨住宅を、広告費の削減や自社施工による中間マージンカットにより、手の届く[BG:yellow]「適正価格」[/BG:yellow]で提供しています。「良いものは高い」という常識を覆し、多くの方に安心安全な住まいをお届けすることが私たちの使命です。
「子供や孫の代まで残せる資産価値のある家を建てたい」。そうお考えの方は、ぜひ私たちの施工事例をご覧ください。
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■ 「安さ」より「長さ」で選ぶのが、賢い家づくり
家づくりにおいて、予算は非常に重要な要素です。しかし、目先の建築費を抑えるために構造のグレードを下げてしまい、数十年後に「建て替えか、大規模リフォームか」という重い決断を迫られるのは、決して賢い選択とは言えません。
重量鉄骨住宅は、確かに初期費用は安くはありません。しかし、その分だけ「頑丈さ」「資産価値」「安心感」という形で、長い年月にわたって家族を守り、恩恵を返し続けてくれます。
耐用年数という数字の裏にある「実際の建物の寿命」を見据え、100年先まで見通した家づくりを検討してみてください。
フェールズホームでは、実際の重量鉄骨の強さや、経年変化への対策を体感できるモデルハウス（桶川市）を公開しています。図面やカタログだけでは分からない「本物の鉄骨住宅」の魅力を、ぜひ現地でお確かめください。
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